Wie die Bauakte und das GEG über Ihren Notartermin entscheiden
Wer im Jahr 2026 in Berlin ein Einfamilienhaus verkaufen möchte, spürt schnell: Der Wind hat sich gedreht. Als waschechte Berliner sind wir von TRAD Immobilien seit 2008 am Markt aktiv und haben erlebt, wie die Anforderungen konstant gestiegen sind und die möglichen Fallstricke zugenommen haben.
Aus unserer Erfahrung scheitert ein erfolgreicher Verkauf heute selten am fehlenden Interesse, sondern an bürokratischen Hürden, strengen Banken und neuen Energiegesetzen.
In diesem Ratgeber teilen wir unser Praxiswissen mit Ihnen. Wir zeigen, welche Dokumente Sie wirklich brauchen, wie Sie unsanierte Häuser optimal positionieren und warum die Vorqualifizierung von Käufern Ihren Notartermin zum Erfolg macht.
Dealbreaker Nummer 1: die unvollständige Bauakte
Wenn wir uns mit Eigentümern zum Erstgespräch zusammensetzen, gibt es ein Dokument, das fast immer fehlt oder fehlerhaft ist.
„Der absolute Dealbreaker bei Banken ist heute das Fehlen eines bemaßten Grundrisses mit Architektenstempel sowie einer offiziellen Wohnflächenberechnung. Viele Eigentümer sagen dann: ‚Das will ich nicht bezahlen, das ist nicht meine Sorge.‘ Doch als Makler muss ich ehrlich sein: Das ist extrem wichtig! Ohne diese Dokumente gibt heute kaum eine Bank grünes Licht für den Käuferkredit.“ – J. Trad, Gründer von TRAD Immobilien
Wenn diese Unterlagen erst beim Verkaufsprozess neu erstellt werden müssen (Firma beauftragen, Architekt suchen, Aufmaß nehmen), kostet das wertvolle Wochen. Käufer springen in dieser Zeit oft ab.
Unser Tipp: Bereiten Sie die Bauakte (inklusive Baulastenverzeichnis und Anliegerbescheinigung, die belegt, dass alle Straßenbaukosten gedeckt sind) vor dem Vermarktungsstart komplett auf.
Das GEG und die kommunale Wärmeplanung (ab Mitte 2026)
Ein massiver Verkaufsfaktor ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). In Großstädten wie Berlin müssen die Kommunen bis zum 30.06.2026 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Erst mit einem solchen beschlossenen Wärmeplan greifen die neuen Vorgaben zur 65‑Prozent‑Regel beim Heizungstausch schrittweise in den jeweiligen Versorgungsgebieten.
Parallel wird auf Bundesebene über ein Nachfolgegesetz (GMG) diskutiert, das einzelne GEG‑Vorgaben – etwa die strikte 65‑Prozent‑Pflicht – wieder verändern könnte. Eigentümer sollten deshalb den aktuellen Stand der Gesetzgebung im Blick behalten.
Für unsanierte Häuser (Energieklasse H) bedeutet das oft heftige Preisdiskussionen. Wie gehen wir bei TRAD Immobilien damit um?
„Erfahrungsgemäß bringt es gar nichts, eine schlechte Energiebilanz schönzureden. Die Gesetze werden strenger, Käufer müssen sanieren und das kostet Geld. Wir sprechen das beim Verkäufer offen an, da es den Preis drücken wird.
Unsere Strategie‑Empfehlung: eine professionelle Energieberatung. So können wir den Interessenten direkt bei der Besichtigung fundierte Optionen und Sanierungswege aufzeigen. Das schafft Vertrauen und rettet den Kaufpreis.
In Berlin gibt es beispielsweise das ENEO‑Programm der Investitionsbank Berlin (IBB Business Team GmbH), das Energiegutachten für Wohngebäude mit Zuschüssen fördert. Je nach Anzahl der Wohneinheiten und Gutachtenkosten sind maximal 2.000 Euro möglich, typische Ein- oder Zweifamilienhäuser mit 1-2 Wohneinheiten kommen in der Praxis meist auf 500 Euro Zuschuss.“
– Jamel Trad, Inhaber TRAD Immobilien
Der Spezialfall: Erbbaurecht in Berlin und Brandenburg
Eine besondere Berliner Hürde ist das Erbbaurecht. Viele Häuser stehen auf Pachtland. Das Problem: Banken finanzieren Immobilien auf Erbbaugrundstücken oft nur dann, wenn die Restlaufzeit des Vertrages noch deutlich über 40 Jahre beträgt. Ist die Restlaufzeit deutlich kürzer, wird eine Finanzierung für Käufer in der Praxis sehr schwierig und scheitert in vielen Fällen an den internen Kreditrichtlinien der Banken.
Hier gilt es, frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer (oft Kirchen oder Kommunen) über eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages zu verhandeln, bevor das Haus in die Vermarktung geht.
Zeit ist Geld: 2 zentrale Fragen zur Vorqualifizierung der Käufer
Sie haben einen Interessenten gefunden, man ist sich sympathisch, der Preis stimmt – und vier Wochen später platzt der Deal auf der Zielgeraden. Das ist nicht nur extrem frustrierend, sondern „verbrennt“ auch Ihr Haus am Markt, da andere Interessenten skeptisch werden, wenn die Immobilie plötzlich wieder online ist.
Um das zu verhindern, setzen wir bei TRAD Immobilien auf eine strikte und professionelle Vorqualifizierung. Dabei geht es für uns im Kern um zwei Fragen, die zwingend geklärt sein müssen, bevor wir einen Notar beauftragen:
- Wie ernsthaft ist das Interesse wirklich?
Oft fragen Menschen aus einer ersten Euphorie heraus „einfach mal so“ an oder bekunden nach der Besichtigung mündlich schnell ein Kaufinteresse. Um herauszufiltern, wer wirklich verbindlich kaufen möchte, verlangen wir stets ein schriftliches Kaufangebot. Wer sich die Mühe macht, sich hier schriftlich zu positionieren, meint es auch ernst. Die Spreu trennt sich so sehr schnell vom Weizen.
- Ist die Finanzierung tatsächlich zu 100 % gesichert?
Hier liegt der häufigste Stolperstein. Jemand kann noch so ernsthaftes Interesse an Ihrem Haus haben: es nützt nichts, wenn das Geld fehlt. Viele Käufer gehen oft etwas naiv an den Prozess heran und denken: „Ich habe einen guten Job, klar kriege ich die Finanzierung…“, ohne das im Vorfeld belastbar geklärt zu haben.
Doch die Zeiten der lockeren Vergabe aus der Nullzins-Phase sind vorbei. Banken prüfen im Jahr 2026 sehr viel genauer, fordern mehr Eigenkapital und bewerten besonders den energetischen Zustand einer Immobilie heute deutlich strenger.
Deshalb greift hier unser zweiter Sicherheitsfilter:
„Ernsthaftes Interesse ist die Basis, aber wir fordern zusätzlich immer einen vorläufigen Finanzierungsnachweis der Bank an. Bei Eigenkapitalkäufern reicht uns die Bestätigung der Kaufsumme auf dem Kontoauszug.“ – J. Trad, Gründer von TRAD Immobilien
Durch dieses zweistufige Vorgehen filtern wir falsche Hoffnungen frühzeitig heraus und schützen Sie als Verkäufer bestmöglich vor wochenlangen Hängepartien.
Sie suchen Unterstützung dabei, Ihr Haus zu verkaufen in Berlin? Wir helfen Ihnen gerne weiter: kompetent, zuverlässig und persönlich!
FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf in Berlin
Warum scheitern Hausverkäufe oft kurz vor dem Notartermin?
Der häufigste Grund ist eine nicht gesicherte Käuferfinanzierung. Banken fordern für die Kreditvergabe lückenlose Unterlagen, wie bemaßte Grundrisse oder offizielle Wohnflächenberechnungen. Fehlen diese Dokumente in der Bauakte, verzögert sich die Zusage der Bank oder sie wird ganz abgelehnt.
Muss ein unsaniertes Haus vor dem Verkauf energetisch modernisiert werden?
In der Regel rentiert sich eine umfassende Sanierung vor dem Verkauf für den Eigentümer finanziell nicht. Sinnvoller ist es, den energetischen Zustand transparent zu kommunizieren und Käufern durch eine vorab durchgeführte Energieberatung (z.B. ENEO) konkrete Sanierungswege und Förderoptionen aufzuzeigen.
Welche energetischen Mindestanforderungen bei einem künftigen Heizungstausch gelten, hängt in Berlin davon ab, ob bereits ein kommunaler Wärmeplan für Ihr Gebiet beschlossen wurde und welche gesetzlichen Regelungen (GEG bzw. ein mögliches Nachfolgegesetz) dann konkret in Kraft sind.
Wie beeinflusst ein Erbbaurecht den Verkaufsprozess?
Entscheidend beim Verkauf eines Erbpacht-Hauses ist die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages. Beträgt diese weniger als 40 Jahre, wird eine Finanzierung für Käufer sehr schwierig und Banken verweigern in der Regel die Kreditvergabe. Eine Vertragsverlängerung mit dem Grundstückseigentümer sollte daher unbedingt vor Vermarktungsstart geprüft werden.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, den Notar zu beauftragen?
Ein Notar sollte erst beauftragt werden, wenn die Zahlungsfähigkeit des Käufers zweifelsfrei geklärt ist. Mündliche Kaufzusagen reichen dafür nicht aus. Empfohlen wird die Vorlage einer verbindlichen Finanzierungsbestätigung der Bank oder, bei Eigenkapitalkäufern, ein entsprechender Kapitalnachweis.
Welche Risiken birgt der private Immobilienverkauf ohne Makler?
Ein Privatverkauf spart zwar die Maklerprovision, erfordert jedoch viel Fachwissen. Risiken liegen vor allem in einer falschen Angebotspreisermittlung, unvollständigen Haftungsunterlagen (z.B. Energieausweis, Anliegerbescheinigung) sowie der fehlenden Bonitätsprüfung der Interessenten, was oft zu unerwarteten Preisabschlägen oder Verzögerungen führt.
Erstellungsdatum: 06 / 2026. Aktualisierungsdatum: 06 / 2026.